Dopo aver affrontato il tema della surroga definendo quali possono essere le ragioni per decidere se sfruttarla o meno, sviluppiamo la tematica del mutuo per acquisto prima casa analizzando cosa chiede solitamente il cliente e cosa risponde in media il mercato.
Iniziamo col dire che le tipologie di mutuo offerte oggi dalle Banche sono di svariata natura. Oltre i classici tasso fisso e variabile abbiamo mutui misti, con cap, rimodulabili, con opzione, ecc.. Una regola che ho imparato col tempo è che, solitamente, più complesso è il prodotto e maggiormente costoso risulterà per il cliente. Ovviamente questa regola vale, nella maggior parte dei casi, anche per i mutui acquisto prima casa. Ad esempio non tutti sanno che i mutui con CAP garantiscono al cliente una protezione rispetto il rialzo dei tassi (protezione che a volte risulta essere inutile in quanto troppo alta rispetto quelli che potrebbero essere i reali rialzi dei tassi) a fronte di uno spread più alto rispetto una stessa tipologia di mutuo senza cap.
In definitiva il primo consiglio è cercare di orientarsi verso un mutuo facilmente comprensibile e strutturato in maniera il più possibile basilare.
Un secondo consiglio è sicuramente quello di valutare in maniera molto personale e non soltanto basandosi sulle percentuali bancarie, di quanto una rata può incidere sul proprio reddito.
Gli istituti bancari solitamente accettano un rapporto rata reddito non superiore al 30% (se guadagno 1.000€ posso sostenere al massimo una rata di 300€). Questa analisi ci darà un primo input per decidere se orientarci su un tasso fisso o su un variabile. Ovviamente maggiore sarà l’incidenza della rata sul nostro reddito e maggiore dovrà essere la nostra propensione ad utilizzare un tasso fisso, onde evitare che quella incidenza diventi col tempo insostenibile. Generalmente il tasso variabile è consigliabile a un professionista o a tutti coloro che hanno un reddito appunto variabile e che dovrebbe muoversi a secondo di come si muove l’economia reale.
Infatti è proprio l’economia reale che determina, o meglio dovrebbe determinare, l’oscillazione dei tassi di interesse. In una fase di economia disastrosa come quella odierna i tassi dovrebbero essere molto bassi (infatti l’EURIBOR ha toccato territorio negativo e l’IRS è molto basso) mentre in una fase di crescita economica i tassi dovrebbe salire in quanto i privati e le aziende dovrebbero avere maggiore capacità di sostenere tassi più alti.
Fatte salve le precedenti considerazioni oggi il mercato dei mutui prima casa vede un’offerta da parte delle banche molto aggressiva ma con dei parametri ben diversi dal passato. Anni fa si riusciva a finanziare fino al 90% del valore d’acquisto dell’immobile e a volte anche il 100%. Oggi le banche gradiscono operazioni non superiori all’80% e sponsorizzano mutui in promozione con una finanziabilità massima del 50% del valore d’acquisto.
In passato si riusciva ad ottenere un mutuo anche senza garanti, oggi la doppia firma è diventata quasi una condizione sine qua non.
In conclusione, incrociando la domanda dei clienti e l’offerta delle banche, il mutuo prima casa perfetto oggi (quindi facilmente ottenibile e con le condizioni più convenienti per i mutuatari) è un mutuo ventennale (le banche non amano durate molto lunghe) a tasso fisso (bloccando i tassi di oggi così bassi) con garante e con erogazione del 50% del valore d’acquisto immobile (quindi destinato a clientela che abbia una certa base di liquidità).
