L’articolo 26 del Tuir dispone che i redditi fondiari concorrono, a prescindere dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.
Come noto la morosità degli inquilini si riflette sul proprietario in modo oneroso in quanto costretto a pagare le imposte anche su canoni che non ha incassato, tuttavia vi sono delle eccezioni.
Infatti il contribuente, è tenuto a dichiarare i canoni non percepiti degli immobili non abitativi solo fino a quando non sia in grado di provare che è intervenuta la risoluzione del contratto sulla base di quelle che sono le norme civilistiche.
Rimedio che è sostenuto da una sentenza della Corte Costituzionale n. 326 del 26 luglio del 2000, secondo la quale i canoni di locazione devono essere tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo. Ma la tassazione potrà essere evitata nel caso in cui la locazione sia cessata oppure si sia verificata una causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile.
A seguito di dimostrazione dell’avvenuta risoluzione del contratto, il contribuente, ai fini delle imposte sui redditi, potrà dichiarare solo l’imponibile che è attribuito al fabbricato in base a quella che è la rendita catastale.
Ed è la stessa Agenzia delle Entrate che con Circolare n. 11/E del 21 Maggio 2014 ad aver affermato che: ”Per la locazione degli immobili non abitativi […] il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato…fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto”.
Ciò è possibile non solo quando sia intervenuta la risoluzione del contratto a seguito di sfratto per morosità, ma anche per inadempimento accertato prima dello sfratto oppure per risoluzione con data certa, ad esempio con la ricevuta della raccomandata e il verbale di rilascio dell’immobile.
Nel caso di sfratto per morosità, una volta ricevuta copia del provvedimento giudiziale che convalida lo sfratto per morosità, a partire da quella data, il contribuente potrà considerare risolto il contratto ed escludere dalla tassazione i canoni non percepiti.
Ma l’inadempimento può anche esser accertato prima dello sfratto.
Infatti, nei contratti di locazione, in presenza della clausola risolutiva espressa (art.1456 c.c.) ove quindi i contraenti convengono che il contratto si risolva di diritto in caso di morosità, il giudice può accertare l’inadempimento del conduttore, e la conseguente risoluzione del contratto, anche ad una data precedente a quella di convalida dello sfratto.
In altri casi, successivamente alla conclusione del provvedimento di convalida dello sfratto, il locatore può ottenere una pronuncia che accerti la risoluzione del contratto in data antecedente.
Qualora prevista nel contratto, il locatore potrà eccepire la risoluzione del contratto -avvalendosi della clausola risolutiva espressa – anche senza dover ricorre al giudice, inviando al conduttore una raccomandata con avviso di ricevimento con la quale si contesti l’inadempimento derivante dal mancato pagamento dei canoni.
Tuttavia agli uffici finanziari potrebbe non esser sufficiente solo tale documentazione ma anche un verbale di rilascio dell’immobile, redatto dal locatore al fine di dimostrare che l’immobile non è più occupato.
In tal caso l’obbligo di dichiarare il canone verrà meno dalla data di verbale di rilascio.
L’Agenzia dovrà eventualmente poi verificare in contraddittorio, in sede di autotutela o contenzioso, la documentazione e tutti gli elementi esibiti dal contribuente che dimostrino l’avvenuta risoluzione del contratto, con il diritto del contribuente di dichiarare il solo reddito in base alla rendita catastale.
