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Esproprio: 18 rate non pagate e la casa passa direttamente alle banche

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Alla luce delle nuove regole europee sul fallimento bancario (bail in), e delle tempeste speculative che ne sono derivate, l’Europa e i Governi Nazionali stanno mettendo in campo un corpus normativo che favorisca la liquidità delle banche. In tal senso un effettivo e rapido rientro dalle morosità dei mutui rappresenta per le banche una boccata d’ossigeno di non poco conto.

Il governo italiano già qualche settimana fa è intervenuto in questa direzione con un provvedimento contenuto nella riforma delle Banche di Credito Cooperativo varata il 9 febbraio. Nel decreto viene inserita una nuova disciplina fiscale per le aste giudiziarie nella quale alle banche o agli altri intermediari che si aggiudicano l’asta e che rivendono l’immobile entro 24 mesi viene applicata una tassazione simbolica sulla compravendita di 200 euro invece della ben più corposa imposta di registro del 9% sul valore del bene.

Tuttavia il cospicuo risparmio garantito alle banche con questi sgravi incide a valle non a monte del problema. In ossequio alla Direttiva UE 2014/17 in questi giorni in parlamento è in discussione un provvedimento che modifica alla radice la disciplina dell’esproprio dei beni immobili in caso di inadempienza. L’esproprio della casa non passerà più da un asta giudiziaria debitamente ordinata da un Tribunale ma avverrà in automatico a favore della banca che ha erogato il mutuo. Giuridicamente per condurre in porto il provvedimento si è reso necessario: a) aggirare il divieto di “patto commissorio” ovvero “il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”; b) adottarne una sub specie, il “patto marciano”, che prevede che tale passaggio possa avvenire a patto che venga fatta una stima, per opera di un terzo, del valore del bene in oggetto e al debitore venga riconosciuta, se c’è, la differenza tra il bene venduto e il debito residuo.

In sintesi secondo il decreto, le Banche per espropriare un bene ipotecato non dovranno più attendere la convocazione di un’asta giudiziaria, processo che impiegava mediamente fino 7 anni, ma potranno entrarne in possesso immediatamente e rivenderlo in tempi brevi all’unica condizione che la sua stima venga effettuata da un perito indipendente nominato da un tribunale. Per fare ciò al momento della stipulazione del mutuo le Banche faranno firmare al richiedente una clausola di inadempienza che le autorizza a procedere all’esproprio una volta raggiunto un numero di rate non pagate.

Sui numeri di queste rate si è scatenata in parlamento una dura battaglia. Il disegno del governo prevedeva inizialmente 7 rate ma la cruenta protesta dell’opposizione “pentastellata” ha indotto il governo ad aumentare a 18 il numero dei mancati pagamenti necessari perché scatti l’esproprio. Inoltre su pressione del parlamento è stato introdotto il principio secondo cui il trasferimento del bene immobile alla banca comporta l’estinzione del debito anche se il valore dell’immobile è inferiore a quello del debito residuo.

Se da un lato è vero che gli sgravi sulle vendite giudiziarie e le norme sull’esproprio diretto permetteranno alle banche di fare più cassa e più in fretta garantendo liquidità al sistema e solidità patrimoniale di fronte alle turbolenze dei mercati, dall’altro il nuovo regime di espropri crea un vulnus nella tutela del “diritto alla casa”. Il principio secondo cui non la Banca ma solo un’Autorità Giudiziaria poteva decidere se sottrarre o meno un bene primario come la casa rappresentava una tutela, per quanto debole, per chi si trovasse improvvisamente a versare in condizioni di estremo bisogno. Questi restava consumatore inadempiente rispetto alla Banca cui doveva il denaro ma cittadino meritevole di tutela di fronte la Giustizia. Con l’esclusione dei Tribunali dal procedimento e l’introduzione della clausola di inadempienza, il cittadino viene declassato allo status di semplice consumatore nella contrattazione di un bene primario, la casa, a cui viene tolta ogni residua dignità di diritto.