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Leasing abitativo: chiarimenti del MEF in una Guida

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Ieri, presso la sala della Camera dei Deputati, si è svolta la presentazione della Guida sul leasing abitativo, l’importante novità introdotta dalla legge di stabilità 2016 (dal comma 76 al comma 84), già affrontata in questo articolo.

La Guida, redatta per chiarire le caratteristiche fondamentali del nuovo strumento nonché i dubbi più frequenti sorti a seguito della sua introduzione nel nostro ordinamento, è nata dalla collaborazione tra Assilea (Associazione Italiana Leasing), il Consiglio Nazionale del Notariato con l’adesione di 11 tra le principali Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori- ACP, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori) e realizzata con il contributo del Dipartimento delle Finanze (Ministero dell’Economia e delle Finanze). A tal proposito si fa presente che il Consiglio Nazionale del Notaroato aveva già fornito un’interpretazione sulle disposizioni della Stabilità 2016 sul leasing abitativo (ene avevamo parlato qui).

Soffermiamoci quindi su alcuni degli aspetti della Guida “Il Leasing immobiliare abitativo”.

ESERCIZIO DEL RISCATTO E SOGGETTI AMMESSI ALLA STIPULA

Il leasing abitativo si caratterizza per la presenza del riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito, essendo questa una facoltà, l’utilizzatore è quindi libero di decidere se procedere o meno all’acquisto alla scadenza del termine convenuto.
Inoltre può essere stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e dalla proprietà di altri immobili abitativi, infatti, è solo la possibilità di fruire delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 ad esser subordinata a specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi.

CHIARIMENTI PER FRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI

Nel contratto dovrà essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente.
In relazione alla definizione di abitazione principale si deve far riferimento a quanto stabilito nel Testo Unico delle imposte sui redditi (DPR 917/1986) quindi “quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente”, è quindi sufficiente che vi dimori anche un familiare. Per familiari, sempre ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, l’immobile deve inoltre esser destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

Requisiti soggettivi utilizzatore:
Le condizioni dell’età e del reddito complessivo richieste per fruire delle agevolazioni devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto di leasing abitativo.

Reddito complessivo:
Il reddito soglia cui far riferimento per fruire delle agevolazioni si rileva da quanto indicato nell’ultima dichiarazione dei redditi disponibile (per i soggetti UNICO è il quadro RN 1).

Caratteristiche oggettive dell’immobile:
Qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (categorie che sono escluse invece dalle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).

Dichiarazioni per usufruire delle agevolazioni fiscali:
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire di dette agevolazioni “potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile”. Ovviamente in caso di stipula di unico atto non vi sarebbe un problema di individuazione della sede ove inserire la dichiarazione dell’utilizzatore.

Imu/tasi/tari:
Sono a carico dell’utilizzatore (e non del concedente proprietario) a norma di legge, il quale se utilizza direttamente l’abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto quindi al pagamento né dell’IMU né della TASI, purché non sia censita nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (per le quali l’esclusione non opera).

Imposte sull’acquisto dell’immobile del concedente:
Viene precisato che la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro (quindi nel caso in cui il concedente acquisti da un privato) è sempre il prezzo perché alle compravendite di immobili abitativi effettuate nei confronti di società di leasing non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore” (base imponibile dell’imposta di registro pari al valore catastale).

CONTRATTUALISTICA, RESPONSABILITA’ E ONERI GESTIONE IMMOBILE IN LEASING

Contrattualistica:
Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano far riferimento a una fattispecie complessa comprendente due negozi collegati:
– il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisire o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore e, ove vengono fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
– il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l’immobile abitativo) scelto dall’utilizzatore al fine di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.
Per quanto concerne le modalità redazionali la guida suggerisce di preferire la soluzione di un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita, in quanto presenterebbe maggiori vantaggi e garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore. Contestualità che apparrebbe inoltre soluzione valida anche per ragioni di carattere fiscale (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).

Responsabilità per perimento:
L’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento.

Oneri di manutenzione, riparazione dell’immobile e oneri condominiali:
La Legge di Stabilità 2016 non ha previsto una disciplina specifica per il leasing abitativo in ordine agli oneri di manutenzione e riparazione. Pertanto il contratto potrà liberamente disciplinarla, tenendo conto che la finalità dell’operazione è quella del definitivo trasferimento all’utilizzatore, a seguito dell’esercizio del riscatto.
E’ comunque chiarito che nel leasing abitativo, considerato che la causa del contratto è di finanziamento, tanto gli oneri di manutenzione ordinaria che le spese per riparazioni straordinarie sono a carico dell’utilizzatore.
Gli oneri condominiali seguiranno la stessa regola delle spese ordinarie e straordinarie.