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Locazione: cosa cambia dal 2016

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Come noto la registrazione di un contratto di locazione può avvenire in due diverse modalità ai sensi del DPR 131/1986, telematica attraverso un intermediario abilitato o direttamente (si ricorda che qualora il locatore detenga più di dieci immobili tale modalità è obbligatoria) o cartacea direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Fino al 2015 la registrazione del contratto poteva avvenire indifferentemente ad opera del mediatore, dal locatore stesso o anche dall’inquilino. Ma, dal 1° Gennaio 2016, l’articolo 1, comma 59, della Legge 28 dicembre 2015 n. 208 (Legge di Stabilità 2016), ha sostituito l’articolo 13 della Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo), prevedendo per il locatore l’obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni, a pena di nullità.

Dalla lettura della norma sembrerebbe quindi essere esclusa la possibilità di registrazione del contratto ad opera di soggetti diversi dal locatore, quindi precludendo la possibilità all’inquilino ed al mediatore, inoltre viene precisato che della avvenuta registrazione occorre fornire adeguata documentazione tanto all’inquilino quanto all’amministratore del condominio (in quanto quest’ultimo deve procedere agli adempimenti previsti per la tenuta dell’anagrafe condominiale).

Il novellato art. 13 introduce anche altri principi di tutela del conduttore. Il primo è che sono da considerarsi nulli i patti tra locatore e conduttore che prevedano un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ed in caso di nullità il conduttore potrà, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, chiedere la restituzione delle somme versate in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Il secondo è che saranno nulli anche i patti volti a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.

Quindi, per i contratti a canone concordato è nulla ogni pattuizione che prevede un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale; mentre per quelli in regime di libero mercato, la nullità, ricorrendo il contrasto con le disposizioni normative, riguarda “qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”.

Qualora il locatore non provveda nei termini alla registrazione del contratto, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, potrà richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate.

L’entrata in vigore anticipata del D.lgs n.158/2015 ha introdotto anche altre novità in tema di registrazione, normando l’art. 17 del DPR 131/1986. Sicché, sempre dal 1° Gennaio 2016, in caso di cessione, risoluzione o proroga del contratto dovrà esser data comunicazione, entro 30 giorni (non più 20), all’ufficio dove è stato registrato il contratto.