Il prestito vitalizio ipotecario è un tipo di finanziamento molto diffuso sul mercato anglosassone ma che invece in Italia non ha mai preso piede. Il motivo della poca diffusione era da ricercare soprattutto nella mancanza di una norma che lo disciplinasse in modo esaustivo.
La legge 44/2015 cerca di risolvere queste lacune, in attesa comunque di un decreto del Ministero che sarà da pubblicare entro i prossimi mesi, e permette al prestito vitalizio ipotecario di entrare in vigore a partire dal 6 maggio.
Il prestito vitalizio ipotecario permette a chi ha più di 60 anni di ottenere un finanziamento dalla banca dando in garanzia un immobile residenziale di proprietà. Il beneficio è concesso per un solo immobile. A favore della banca viene accesa un’ipoteca sulla casa oggetto del contratto.
L’importo del finanziamento oscillerà tra il 15% e il 55% del valore di mercato dell’immobile. Queste variazioni di valore sono dovute principalmente all’età del contraente il prestito vitalizio ipotecario, infatti più anziano sarà il contraente e più elevato sarà l’importo concesso poiché la data di estinzione del debito sarà così più vicina.
Ma come sarà effettuato il rimborso del prestito vitalizio ipotecario? Il momento temporale è ovviamente quello della morte del contraente. In questo momento gli eredi potranno decidere se rimborsare l’importo dovuto e quindi ritornare in possesso della proprietà dell’immobile o cedere alla banca l’immobile che verrà poi venduto. La banca al momento della cessione dell’immobile tratterà la sua parte e verserà agli eredi la parte eccedente ottenuta dalla cessione. La legge però garantisce che gli eredi non saranno chiamati a pagare alla banca una somma superiore al valore commerciale della casa ipotecata. Gli eredi possono comunque provvedere a vendere l’immobile autonomamente, entro 12 mesi in accordo con l’istituto di credito.
A tutela dell’acquirente terzo dell’immobile, invece, si dispone l’inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.
Come in ogni prestito anche nel prestito vitalizio ipotecario è applicato un tasso di interesse che è uguale a quello dei mutui e quindi potrà essere fisso, variabile o misto con cap e sarà stabilito dal mercato creditizio. La novità della nuova norma sta nel fatto che si possono concordare con gli istituti di credito modalità di rimborso graduali degli interessi maturati in modo da lasciare agli eredi a fine prestito solo il capitale iniziale.
La nuova norma indica anche quali sono i casi che porterebbero al rimborso integrale del prestito. Infatti oltre alla morte del soggetto finanziato, il rimborso è previsto se viene trasferita in tutto o in parte la proprietà o altri diritti di godimento dell’immobile dato in garanzia e se si compiono atti che ne riducano significativamente il valore.
In presenza di una di queste circostanze e se il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, l’ente erogante il prestito vitalizio ipotecario vende l’immobile a valore di mercato e usa le somme ricavate per estinguere il credito.
In caso di rimborso graduale degli interessi, ulteriore causa di risoluzione del contratto può essere il ritardato pagamento se questa eventualità si presenta almeno sette volte anche non consecutive.
Sono previste inoltre delle agevolazioni fiscali: esenzione dalle imposte di bollo, di registro, da quelle ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un’imposta sostitutiva (0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze).
