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Riduzione del canone di locazione, a chi conviene?

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In un periodo di crisi economica e carenza di liquidità da parte di molte famiglie, sempre più spesso si sente parlare di riduzione del canone di locazione. Ma come funziona nello specifico? Partendo dal presupposto oggettivo dell’esistenza di un contratto di locazione, ipotizziamo che il conduttore abbia delle difficoltà e non sia in grado di corrispondere l’intero importo pattuito per la locazione. In questa situazione, può legittimamente proporre al proprietario dell’immobile una riduzione del canone: spetta poi al locatore la facoltà di accettare o meno la richiesta.

A questo punto, per il proprietario dell’immobile si pongono due alternative: negare la riduzione del canone o concederla, concordando una nuova cifra con un accordo che può essere anche solo verbale. La scelta di “venirsi incontro” può essere vantaggiosa per entrambi i soggetti. La riduzione del canone di locazione da un lato permette al conduttore di risparmiare sui costi, e dall’altro consente al locatore di continuare a percepire un reddito, evitando il rischio di un immobile sfitto e di fastidiose procedure di sfratto da eseguire.

Cosa succede dal punto di vista legale e fiscale? È opportuno precisare che “le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione“, come stabilito dalla Corte di Cassazione (sent. n.5576/2003). L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 60/E del 28 giugno 2010, ha affermato l’accordo intercorso tra il locatore ed il conduttore per la riduzione del canone di locazione non debba essere necessariamente comunicato. Tuttavia, la registrazione è consigliabile soprattutto nell’interesse dell’inquilino che, nell’ipotesi di contenzioso con il proprietario, potrebbe trovarsi nell’impossibilità di fornire la dimostrazione della volontà delle parti di ridurre il canone di locazione. Ma è auspicabile anche per il proprietario, per cui si determina la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette.

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In questo senso, però, intervenuto il Decreto sblocca Italia (D.L. n. 133/2014, convertito nella Legge n. 164/2014), stabilendo che la registrazione dell’atto inerente la riduzione di un canone di locazione in essere è esente da imposta di registro e di bollo. Il conduttore può inviare al locatore specifica richiesta motivata di riduzione del canone, e in caso di esito positivo della richiesta, il Comune può riconoscere l’applicazione di un’aliquota IMU ridotta nei confronti del locatore.