Con la Circolare 4/E del 19 febbraio 2015, l’Agenzia delle Entrate ha finalmente fornito i chiarimenti (a livello fiscale) richiesti da tempo sulla disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, più volgarmente affitto con riscatto, introdotta recentemente nel nostro ordinamento.
Ma di cosa si tratta nello specifico? L’affitto con riscatto è una formula “alternativa” per l’acquisto di un immobile che nasce dall’oggettiva difficoltà molti compratori: quella di riuscire ad ottenere un mutuo dal proprio istituto bancario. E allora, in un momento particolarmente difficile per il mercato immobiliare, ecco diffondersi uno strumento che gli inglesi chiamano rent to buy: in pratica il pagamento viene dilazionato nel tempo, stipulando tra le parti un contratto di locazione a cui farà seguito un atto traslativo della proprietà. Detto in termini ancora più semplici, il futuro compratore paga un canone di locazione con la promessa (ma non l’obbligo) di acquistare l’immobile tra un certo numero di anni (10 al massimo). Questo canone, ovviamente, è più alto del normale, in quanto comprende una quota di affitto e una parte di acconto sul prezzo della compravendita finale.
L’affitto con riscatto è una formula di cui si discute moltissimo ma che, almeno al momento, è ancora poco diffusa in Italia. Non è difficile comprenderne il motivo: la reciproca diffidenza tra venditore e compratore, soprattutto in virtù delle tantissime tipologie utilizzabili per mettere nero su bianco un accordo di questo tipo. Il proprietario dell’immobile teme di non riuscire a venderlo al termine del periodo di locazione, mentre chi acquista ha la preoccupazione di perdere quanto versato nel periodo che precede il trasferimento della proprietà. In tal senso, la formula di affitto con riscatto che offre più garanzie sembra essere quella della locazione con preliminare di futura vendita, che può vincolare entrambe le parti o solo il venditore. Ma ci può essere anche il buy to rent: quando il precedente proprietario ha necessità di cedere immediatamente l’immobile si stipula una compravendita definitiva ma con incasso differito e l’acquirente diventa immediatamente proprietario, pur pagando mensilmente una rata al venditore. Oppure, può essere previsto anche il diritto di riscatto da parte del venditore, che ha quindi la facoltà di rientrare nella proprietà dell’immobile al termine della locazione pagando un prezzo pattuito al momento del preliminare. Un po’ come avviene, ci sia consentito l’esempio sportivo, quando due calciatori sono in comproprietà e una delle 2 società detentrici del cartellino del giocatore può riacquistarlo in qualsiasi momento.
In sintesi, l’affitto con riscatto può comprendere tante condizioni diverse con rischi più o meno elevati per le parti coinvolte, e questo contribuisce a mantenerla ancora una formula di nicchia nel panorama delle compravendite immobiliari. Tuttavia siamo certi che, anche alla luce dei dovuti chiarimenti fiscali e normativi, possa diffondersi sempre di più per andare incontro alla difficoltà crescente nell’ottenimento dei mutui da parte di cittadini e imprese.
